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回顾长租公寓近10年的发展,有过高光,经历过低谷,当下正在回归理性。其中,凭借在资源整合方面(包括各类存量资产土地、资金)的优势,“国家队”在住房租赁市场迅速崛起。

但睿和智库调研发现,国央企具备优良的基因,优先享有利好政策还不差钱,但其面临的压力依旧不小,尤其是在运营环节比如如何设计产品?如何迅速提供运营能力?如何系统地提升社区服务品质?如何提升项目收益率等等,基本涉及到长租公寓投融建管退整个生命周期。

与其“小心翼翼地摸着石头过河”,不如向外寻求优势资源互补”,目前不少国央企正在积极寻求市场化专业公寓公司参与合作运营,这也对企业运营能力出了更高的要求

那么,如何系统地解决长租公寓的运营难点?让数字真正变成为提升资产管理效率的工具?数字化系统在不同的节点上如何赋能、支持业务?城家给出了它的答案——以数字化驱动精细化资产管理,为租赁住房的全生命周期解决方案提供保障

前期:数字化辅助高效判定项目定位

作为全生命周期的资产管理,前期核心必然是高效判定项目的产品定位,并给出最优的产品组合策略,从而推动实现资产价值最大化。而企业想要具备这样的能力,更需要维度科学判断予以支撑。

城家CAS系统搭载的「橙小选」,就是城家基于该需求搭建的智能物业选址平台。一方面,在开发选址前,平台通过收集、整合和分析物业周边情况、自身情况,来评估资产价值及未来潜力,同时发现市场空缺和投资机会,提高投资决策的科学性和精准性;另一方面,该平台可基于周边客源画像、租赁偏好等信息,为产品定位提供依据,企业可根据租户兴趣和需求,为租户提供更优质、个性化的房源和服务体验。

举例来说,城家受托管理了上海徐汇区某高新园区的公寓项目。在项目建设的研判期,「橙小选」就可通过物业选址模型对周边客源、商业、交通、市场同类公寓进行分析。该平台凭借实时的数据分析,可最快2分钟生成项目研判报告,并给出最优的产品配置解决方案,大大提升了效率。

如,建议90%房型设计为20-25平米的开间,另外10%为35平米的一室一厅;整体项目长短租比例建议为3:7……以更小的颗粒度,给到更有用的决策建议。

中期:数字化赋能精细化运营管理和风险把控

投资落地之后,下一步就是“建-管”阶段

在建设阶段,数字化辅助企业更高效地管理决策,降低经营风险,提升经营效益。围绕着收益率达标的最终结果,城家可通过国内首创的长短租结合住宿管理模型与算法对需求、租期、房态、价格变化等作出测算与分析,根据淡旺季的房态情况实时动态调整房价,锚定最具价值的租期产品出售。

还可根据多种维度指标精准定价形成一房一价。从基础的楼层与房间朝向,到距离电梯的距离、室内配套,甚至视野好坏与窗户大小,都会成为系统判定的维度之一,并进行一定比例的价格浮动,真正实现项目收益最大化。

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建成初期,构建完善的筹开和营销体系,除了有助于实现项目快开快售快爬坡,还能在最大限度提升运营效率的同时,降低获客成本,助力收益提升。城家私域流量管理系统「橙小推」,就解决长租公寓的渠道难点。一方面系统实现了快速去化,上线仅一年,便为企业带来一个亿的营收增长;另一方面原本的70%直销占比提升为90%,将平均1000元以上的获客成本降至300元以内。

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在运营阶段,要提升全周期的管理服务能力,其核心就是优质的用户服务和高效的运营效率。

在用户服务上,城家通过数字化,实行“互联网+租房”的管理方式,做到租客从找房、预约、看房、签约、支付、入住,最后到退房全流程线上实现,提升管理效率同时,也让租客的服务体验更方便、快捷透明

且伴随着新一代租房主力消费理念的升级,城家CAS系统还兼容保洁服务、宠物、空间租赁、自动贩卖机、停车、仓储柜、洗衣烘干、搬家、健身等多种服务业态,同时帮助资产方实现多元化收益。

基于用户服务的思维,城家CAS系统集成AI技术与智能设备平台,建立了24小时安全管理体系,全面保障资产与租客安全。比如,通过整合24小时保安、门禁、梯控、智能门锁等智能设备,建立四级安防,精准解决社区人员管控难题,从而对社区内外进行全面安全管理,降低运营风险,提高社区安全性。

在运营效率提升上,除了在项目测算、营销、用户服务等阶段均有赋能外,城家还将多年的服务经验与标准化SOP融入在系统中。以往需要多个人负责财务、维修、保洁等各模块的工作,通过城家CAS系统,一个人一个系统就能管得过来

除了人工成本的降低,城家CAS系统操作方式也很简单,将各个服务模块与场景实现了实时化、可视化的呈现。

比如,经营数据看板:多维度、多终端查看分析经营数据,主要包含客房收益、出租率等核心KPI完成度,更有预测分析,帮助业主实时掌控公寓运营数据并调整经营策略;房态显示看板:实时房态显示,快速了解房间出租情况,同时精准追踪远期房态,预警即将退租客房,便于提前准备下次出租;客户体验管理看板:客户满意度、租户服务全周期数字化闭环管理,提升客户黏性和老带新,从“流量”变“留量”。

该系统即使是新手也能快速上手掌握,大大降低了部分公寓管理者的学习成本。同时,通过在租客服务、能耗管理、财务等方面充分赋能,提高管理的颗粒度和服务品质,解决住房租赁管理难度大,服务不及时等问题更好地降本增效。

后期:数字城家,赋能资产各项盈利指标提升

95%出租率

95%GOP

54%续租率

90%以上直销占比

最直观的,就是城家CAS系统为项目带来的各项盈利指标提升,而在退出阶段,这就是最为核心的考核项之一。

也就是说,数字化在提升资产管理和运营水平、提高项目收益率的同时,还可以有效地赋能资产保值增值,从而助力资产方实现有质量、有溢价的退出,真正地实现资管闭环。

8年的时间,城家CAS系统已经正式发展成为以一个中央平台、三个模式、五大触点、七个场景和九大数字产品构成的数字化大IT系统。通过连通运营管理中的人、事、物、账中间的信息流、业务流、数据流,打破传统资产管理信息孤岛,使数据真正服务于资产,服务于租客。在实现资产、服务、人员全维度运营管理效率提升的同时,真正实现业务场景、运营场景、消费场景等多维度场景的全打通。

8年的坚持投入,城家CAS系统已成为一套行之有效的居住资产全场景运营解决方案,真正实现以数字化驱动精细化资产管理,为租赁住房的全生命周期解决方案提供保障。

结语

伴随着市场的深度调整,大量的租赁用地及优质资产正在向国央企聚集,其在租赁土地和资产端具备绝对优势,一方面,在探索租赁用地建设大型租赁社区的过程中,国央企能发挥资源配置和协调的作用;另一方面,对于天然具有保障性、民生性的租赁住房领域,国央企在具备社会责任的同时,也更有利于保障“租购并举”的落地。

事实面对大体量的项目,这些国央企更需要像城家CAS这样的一体化系统去帮助他们解决资产运营、租客安全等一些系列的公寓运营中的难点、痛点。睿和智库发现,经过8年的深耕开拓,城家CAS系统已被运用于全国28城200余个项目,受到各地政府、国企、险资等多供应主体的肯定与信赖。

相信未来,城家CAS系统将通过进一步迭代创新,助力行业经营效率提升,加速推动租赁住房高质量发展,同时也让更多资产方能够安心交付、省心托管。

2023中国不动低碳数字化创新峰会,以“重塑”为主题,邀请资本、不动产开发及运营企业,共同抱团研究生存及发展之道。此外,组委会也将首次邀请人工智能、智能制造、生物医药、航空航天、大数据等科技类头部企业,深度研讨“产业+空间”的共创之道。

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