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深圳回迁房8大价值点，一文读懂，建议收藏！
前言
城市更新
深圳土地少，人口多，已是公开的秘密，没有面粉，但是排队买面包的人却很多。政府供应不上土地，怎么卖面包给排队的人呢。旧改、棚改、拆破的，建新的，这就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。
惊变2020，疫情下的深圳房产却慢慢好转，那么投资先人一步，便能实现收益最大化；谈到回迁房，首先我们要了解“深圳城市更新”。
深圳是我国发展最快的城市，总面积1996平方公里，是北京的1/8， 上海的1/3，每年有大量的外来人口涌入，改革开放以后人口从几十万到今天的2100万。
随着深圳的高速发展，深圳已经成为一个现代化的城市，但由于早年规划混乱，规划理念陈旧，导致城市先发展的区域或没有做好统筹规划的区域，未达到现代都市的标准。
深圳这样寸土寸金的城市，土地资源尤为稀缺，城市更新成了人们不能避开的话题。
城市更新
CHENG SHI GENG XIN
近年来，深圳市在城市更新方面，充分发挥特区在改革创新上先行先试的优势，在观念变革、机制创新和方法改革等方面进行了大胆尝试，突破了不少条条框框的束缚。
如今，城市更新对于转变粗放的土地依赖型城市发展模式、优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量的积极作用，在深圳市已经显现。
2009年底，《深圳市城市更新办法》出台，这是全国第一部以政府规章形式颁布的城市更新法规。随着深圳市改造范围的扩大，旧城、旧住宅区都纳入了更新范畴，由此标志着深圳市城市更新进入了一个新的历史阶段。公开资料显示，2014年深圳市城市更新的商住用地(包括旧村改造)共25幅，远远超出新出让招拍挂商住用地的数量与规模，招拍挂的商业办公地块主要由南山区提供。
此外，通过城市更新获得土地也是开发商在一级市场拿地的主要方式之一，所以即便中心区也会有一些物业含有回迁房，深圳原住民或早期移民人群就住在这些回迁房中。深圳市场经济在我国是最成功的，人们商业头脑、维权意识很强，所以深圳的回.迁房品质与同小区的商品房完全一样，且学区、交通以及之后的交易方式也和商品房一样。后来为了方便拆迁，陆续若干次修订及补充城市更新办法。政府主动规范完善，这种便利的方式得到了政府、开发商以及村落的认可。
回迁房
HUI QIAN FANG
在这些立项的项目中，绝大部分是规划为居住＋商业用地，就是把原来的村落改造后，变为符合现代化城市的住宅商业综合体，说的直接点就是拆迁，拆迁就会有回迁户，回迁房。
在很多楼盘中都有那么一些房子，是开发商赔偿给被拆迁原居民的房子，这些房子的户型，朝向，面积位置等等都和同小区开发商在售房子一样的，因为房子属于被拆迁所赔偿而来，市面上俗称回迁房。因此，买卖回迁房在深圳慢慢形成了一定的市场基础。
深圳回迁房是政府把这片区域土地列入深圳城市更新范围，开发商来入住立项，开发商开发《城市更新项目》征收土地时需拆除原住民的房子或占用到村集体土地，约定项目建好后赔红本商品房给原住民的村民；交房办理出红本后和商品房无区别。
也是咨询最多的，通常价格相比周边二手房5-6折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。交房周期是指标房要重点考虑的因素：多数的旧改项目的《拆迁补偿安置协议》约定是拿到项目（施工许可证）3年内交房；不过最终交房时间，主要看旧改签约进度、一般签约率达到60%以上可以考虑，签约率低于60%以下不太建议购买，专项规划审批；评估一个项目快慢，主要是依据项目地段、对基础配套用地的贡献多少、还有开发商的品牌度、资金实力、来综合决定的。
深圳市场上的旧改回迁房是一种不错的投资选择，在深圳现有的楼市政策下，回迁房迎来了黄金时期，深圳旧改拆迁指标房是属于旧改拆迁赔偿所得，不受深圳房地产限购政策影响，不需要深圳社保、不占用购房名额，没深圳户口没深圳社保不管你在深圳还是外地有多套房产都同样可以购买，这是很好的投资机会，特别是给很多外地朋友们提供了唯一一个在深圳购买红本商品房的机会。
市场优势
SHI CHANG YOU SHI
深圳回迁房其实很早就有流通，是非常成熟的市场行为！内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，一放出来，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，没有流向市场而已。但现在不同，深圳到处旧改井喷，形成体量非常大，才得以流向市场！深圳旧改是由政府主导，由开发商开发，旧改项目的开发商；是要具有很强开发资质！才有资格开发！开发商是商业行为，村里也占有部分股份合作开发的，这样使得开发进度更快。
龙岗、平湖和坪山等拥有深圳市政府东进战略的支持，开发力度猛烈！而龙岗、平湖、坪山的民房都不高，一般都在3到5层，开发商旧改成本较低，获利大！房赔房，对村民而言，老房子变新房子何乐而不为，这样不会出现钉子户这个说法，对开发商而言，前期不用动用大笔资金去收购，资金可以全力去建新房。现在新房层高一般都在36层左右，赔偿6层村民，还有30层是赚的，所以市场上旧改项目进度都还比较快的。
一个旧改项目回迁房一般占30%，商品房70%。回迁业主是优选房的，开发商建好样板房后，第一时间通知回迁业主先看样板房，后统一抽签选房【房子是混合打散的；不是单独一栋的】一般选的楼层，在5层至25层之间。选完回迁房剩于70%的商品房上市销售，所以不用担心回迁房的户型和朝向以及质量，如果差的话70%的商品房是卖不出去的。
选房后办理红本【不动产权证书】是和商品房一起统一由开发商办理的。开发商统一补交地价，买方只需要配合提供资料即可。很多人会说回迁房红本和商品房的红本有什么区别和不同？我只能说没有什么不同，唯一不同的是回迁房备注哪里写的是【拆迁赔偿所得】，而商品房的备注是【购买所得】其他的都是一摸一样的。
拆迁补偿
CHAI QIAN BU CHANG
回迁房说白了也可以说是期房，最大的优势是:便宜！同比市场上商品房价格的5折到6折左右。并且不限购不限外。同样是红本商品住宅！但也有劣势，回迁房周期一般要3到5年才交楼办证，并且需要全款购买；回迁房一平米均价大慨2万起，具体看位置，2万多左右的居多，个别进度快的项目要3万左右。但是回迁房利润还是很可观的，以为5年为了一个周期，获利3倍起是很保守的。
回迁房项目优势热线：400-0666-032转2828【官方】
HUI QIAN FANG XIANG MU YOU SHI
1、风险把控，任何的投资都是在保证本金的情况下回报最大化，我们可直接跟开发商确权和签补偿协议。
最关键是会在国土资源局备案，这个是上升到国家层面的，相当于国家机构承认购买者的权益，不仅合理而且合法合规，还能保护购买人的权益。买这种物业比买商品房还安全快捷些，权益也是能得到有效保障。把风险控制到零。
2、不受深圳限购政策影响，无须购房名额，可买多套，简直是为没房票一族量身定做的（目前是异地在深圳购房的重点选择，有成交数据说话）。
3、高回报，回迁房价格是周边商品房价格的5-6折，回报到底有多大，这个真的不一定，要想收益高就需要精挑细选，位置及未来发展规划、周边配套等等…….一般的回迁房，回报马上能达到一倍，两万多的单价（而周边的商品房就是四万多，4年按保守50%~65涨幅，基本6W+）而回迁房同样4年拿到房开盘价基本近7W算是合理的（3倍利润应该是有的）。
其实你买的所谓的“一手房”真不是第一手！
深圳城中村物业建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳占比数量最大的房子，占深圳房屋总量的半壁江山。目前深圳土地稀缺，只能靠旧改来增加土地供应。而旧改意味着城中村到商品房社区的转换，旧改是深圳本地村民的【造富机】，拆一个城中村，带来数个“亿万富翁”的案例，层出不穷。
而旧改过程中，开发商的拆迁费用，给村民的安置费用，过度费用，装修补偿，以及给村民盖房，交税等等，一个旧改项目耗费的所有人力和财力，最终都是由商品房的消费者买单！从低价的城中村，到昂贵的商品房，已经被加了N手价格！
那么，购买回迁房相当于省去了开发商的利润环节，直接和村民交易指标，和开发商签【拆迁安置补偿协议】，价格最低是市场价的一半！而且回迁房不需要名额，无需税费，还有优先选房权！享受本地村民的过渡费，安置费，装修补偿。
投资需要把握住机会!
回迁房小知识
什么是回迁房？
改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。
就是开发商征收土地时，补偿给回迁民的房子。其实，深圳回迁房很早就开始在市面上流通，现已发展为是一种非常成熟的市场行为，内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，资源一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，我们也介绍的不少，很多会员朋友也自己调查了很多，今天我们就会员提出的问题再做一次统一解答。
回迁房有哪几类？
首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。
A类，业主已持有房产证
，这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是需要购房指标、价格高（跟市场商品房同价）。
B类，业主只有开发商的回迁安置补偿协议，买卖的是回迁权（期房），而非真正的房屋过户。
B类具体有两种交易形式：
一是：直接和回迁民签订协议，先付部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者不建议考虑。
二是：交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。
购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。
这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的项目非常少，笔者目前给大家寻找的投资项目就属于这一类，首先非常安全。当然，笔者会核查清楚以下几个问题：
1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；
2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；
3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；
4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；
以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。
业界最近推出了多个项目的回迁房。市场反响热烈、购买热情高涨，但由于房价太低，利润太高，有一些投资者内心充满疑虑，他们都在问?
答：原因就是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售、它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分拥有权变现，所以详细了解回迁房过后，投资者懂得捉住时机才行。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村委的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一，所以不用太担心进度或旧改不了的问题。
回迁房价格会不会很高？
答：市场商品房价格的50%-95%，甚至有的比商品房还贵，看村落内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。
答：周期在3-5年左右，根据拆迁进展不同地方周期不同。
答：不限购，不限制名额。
投资成本大概有多少？
答：150万起，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！
利润有多大？
答：利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题，但有些地方的回迁房利润就能达到一倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多。
回迁房为什么价格偏低？
答：
1、不能立即再变现。
2、人们的认知偏差，大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期。
3、无法在公开市场买卖，绝对优质的机会稍纵即逝，缺乏固定市场慢慢发育的基础。
还有什么补偿没有？
答：每月每平方还会补偿30-100元每平米的租金补偿，还有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等。
确定是住宅吗?
答：确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁安置补偿协议】合同中都有明文规定，毫无争议可言。
确定能过户到我的名下吗?
答：确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与散户买家签署回迁房安置补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。
回迁房买的是什么
表面上，你购买的是一个待拆迁的农民房，一个破瓦房或城中村的有回执单的违法建筑物，卖相确实不好看，但是本质上你购买的是一套回签的期权市场商品房。拆迁安置补偿协议是我们跟开发商拿房子的核心根本性文件，这个就是期房合同。
回迁房与同期商品房的性质一样吗
一样。可以进行融资，抵押，出租，出售，学位申请。即各项功能，权利，质量都是一样的。回迁房本质上就是新建成的商品房。只是取得的来源是旧物业置换到手的新市场商品房。
回迁房是带装修交房吗
开发商在回签安置补偿协议里注明补偿装修费用，但是房子是毛胚交房。
回迁房拿房需要缴纳哪些税费
新市场商品房只有一个契税，但是回签房是免交的。当然还有一个印花税加工本费总共不超过200元。现在最新的深圳经济特区城市更新条例，第四十五条，被搬迁人选择产权置换的，置换物业按照经区城市更新部门备案的搬迁补偿协议约定登记在被搬迁人名下，依法免征契税。
回迁房的土地使用年限是多久，可从什么时候开始
根据深圳经济特区城市更新条例第四十四条，不动产权属注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交公共用地，再申请以协议方式取得更新单元规划确定的开发建设用地使用权，并签订国有建设用地使用权出让合同。项目拆除范围内的原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。住宅类商品房的使用年限均为70年，从协议取得开发建设使用权开始。
通过与拆迁主体即开发商，实施主体签订拆迁安置补偿协议，由开发商的审核把关以及信用背书来控制上述风险。一份拆迁安置补偿协议，会移送街道办，村股份公司，城市更新办公室，住建局，不动产登记中心等机构备案。所以，有拆迁补偿协议，在手，我们还担心什么呢？拆迁安置补偿协议是拆迁户与开发商产生链接的核心法律文件，拆迁户通过该协议获得对应的拆迁房，详细法律规定都在该协议里面。深圳特区城市更新条例多次提到拆迁安置补偿协议与开发商的关系，以及补偿标准，政府监督，法律约束等内容。
我买的是农民房，赔给我的也是农民房，还是市场商品房
城市更新，旧城改造，就是要把老屋村，农民房，历史违法建筑这些不能收税又低效率用地的地块，统一改造，变更成为可管理，能收税，高效用地的国有土地性质的地块。具体案例参照华润大冲旧改，上面第一条已经解释过，再解释一遍。所以，你到手的新房是市场商品房。
政府主导：政府对旧改高度重视和强有力的监督，确保旧改规范运作和公信力关键。内容参考2020年11月30日发布的深圳特区城市旧改更新条例。资金监管：深圳特区城市更新条例明确规定，项目开发必须与政府详细的项目监管协议，包括足够的资金监管，确定改造资金到位，确保工程全面竣工。
买回迁房还有什么补贴
一般项目都有过渡租金补贴，每个月都有，一直到选房为止。金额一般在25元到150元一平方，具体补贴金额看地段，有些还每隔3年过渡租金上涨，如果按约定期限没有建好房子，过渡费还会上涨50%到100%不等。
拆迁补偿所得的房子以后卖出是否有什么限制？热线：400-0666-032转2828【官方】
这就要说到深圳回迁房一个很大的优势了，不限购，不限售，拿到红本即可自由买卖。《市政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （深府办规〔2018〕9 号）规定：搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用《通知》 关于取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让的相关规定。
详戳下面的政府文件：
回迁指标的投资收益如何
回迁指标的价格一般是项目周边商品房价格的50%-60%左右，与实施主体签订《拆补协议》后，每月几千元不等的拆迁过渡补偿、搬迁费，甚至有装修费和提前签约费。等拿到回迁的商品房红本后可按周边二手商品房市场价格马上出售，投资收益回报高。
是否限制名额、限售，能否贷款？
不限购、不限售，不交税。房产证下来之后才会占用名额。由于是跟拆迁户（原业主）私人交易，所以不能贷款。
交易安全吗？
回迁房在深圳来说是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和村民（业主）签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，安全性极高。
回迁房确定是住宅和商品房
确定是红本住宅商品房，这种案例并不鲜见，早就普及个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。
这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。
没拿到回迁房的不动产证前能退出吗？
没拿到回迁房的不动产证之前，在公开市场无法退出，只能私下转让更名，且每个阶段的价格有所不同。
回迁房确定能过户吗？
确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是实施主体与买方签署《拆迁补偿协议》后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。
交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作不动产证，而且是红本住宅商品房房产证。
交房周期有多久？
回迁房项目的回迁时间取决于全体业主实现签约的时间，如果全体业主齐心，配合签约和交房，加上36个月的建设期，那么3-5年左右即可实现交楼，另外深圳城市更新速度一直在不断提升。
怎么购买，整个流程下来是怎样的热线：400-0666-032转2828【官方】
一、确定购买的项目及面积
二、约业主签房屋转让协议
三、约定时间和开发商签约拆迁补偿协议合同
四、村委 — 街道办 —开发商—住建部—国土局等存档备案。
五、领取开发商拆迁补偿合同。
六、每月领取开发商过渡费（季度）每月。
七、等待选房—交房。
八、办理红本不动产权证（可马上交易，抵押贷款，无需等待）请看政策，2018年7月31号。
注：部分项目流程有所不同，一般要求支付定金锁定房源，和开发商签约时支付全部房款。
拆迁房不占名额，拿到房产证后，到手后占用名额吗？
拿到红本后占用名额，因为你拿到的房子是 70 年红本住宅商品房。但是在下证前是不占名额的，在这期间你有名额还是可以购买其他住宅商品房，不受影响。
如果烂尾怎么办?
城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。
其一，品牌保证，信心标志。目前还没出现过类似佳兆业，华润，恒大，星河，万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象。市场都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。
其二，旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向政府支付10%以上的保证金。万一开发商中途出现了资金危机政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。因此，在实力，品牌，保证金，政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。
回迁房如何选房？热线：400-0666-032转2828【官方】
回迁户优先摇号选房，户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买100平米左右，届时等户型公开后进行挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如105或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。
回迁房的建筑质量如何？
回迁房与同一个住宅小区的其他商品房建筑质量完全相同，包括其他设施、公共部位与同一个住宅小区的商品房完全无异。
回迁房有没有额外费用？
没有额外费用。办理房产证时，由开发商补交相关税费。
为什么有些项目买不到热线：400-0666-032转2828【官方】
有人卖才能买到，才形成市场，有些项目房源很少，属于稀缺资源；没人卖或是价格太高，也是有价无市。
村民为什么不卖给开发商呢
因为开发商资金成本很高，所以货币补偿较低，开发商建房成本很低，开发商非常乐意三年后赔偿红本商品房给你！
开发商为什么要配合
因为那些要卖指标的村民都是还没签约的，如果卖出去指标新买家就会立刻去开发商签约，这样开发商签约率上去了何乐不为呢？
已经交房的回迁房项目有哪些？
华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等；未来深圳土地基本由旧改供给，后续开盘的项目大多配有回迁房。
如何选房，回迁房品质是否差些？
回迁户一般在开盘前进行选房，一般摇号抽签选房，有些项目按签订拆迁补偿协议的顺序选房，具体选房流程参考拆迁补偿协议。部分项目由回迁户优先选完房之后，剩余的房源开盘销售，回迁房和普通商品房完全混在一起。
现在的回迁房要求和开盘的商品房一样的品质，拆赔合同有约定，不用担心房子的质量问题。
— THE END —
深圳旧改回迁房优势：
一、不限购，无需社保，不限户籍
二、仅需周边房价50%，首付价格买全款物业
三、不限售，拿到房产证后可以立刻买卖
四、带学位，享商品房同等品质同等配套
五、小投资，高回报，投资回报率200%-300%
六、手续安全保障，开发商签约，村委确权，国土局备案
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